有段時間沒說二手了，其實蠻可惜，新政后變化最大的應(yīng)該就是二手。

剛剛結(jié)束的這個十月里我親眼看到很多跡象：二手豪宅熱度高了、二手房單日網(wǎng)簽破千了、二手房十月網(wǎng)簽兩萬套了……

各種聲音叨叨完，整個十月，不管出現(xiàn)怎樣的聲音，有件事是確定的：二手確實火了。

這是不管從鏈家的實時成交還是從網(wǎng)上房地產(chǎn)的單日網(wǎng)簽量都可以推導(dǎo)出來的。

但其實，關(guān)于二手房的分析，如果只停留在過千破兩萬的維度，其實略微粗暴。

尤其當(dāng)我看到二手房和二手住宅都會被混淆起來分析的時候，我經(jīng)常有個擔(dān)心，就是作為一名普通購房者，當(dāng)ta要做出買賣決定的時候，有沒有一篇文字是可以清晰客觀、不帶任何情緒地告訴ta市場正在發(fā)生什么的……

今天的十月二手數(shù)據(jù)可能想做的就是這樣的一件事，站在這個新政首月的節(jié)點，說說十月二手和十月二手的背后。

一

首先，10月二手住宅最后會在2.22萬套上下。

是的，成交確實破了兩萬套，截至10月31日，上海二手房成交了24376套。

從10月13日開始，新政首月的每周六日都單日破千，哪怕是日常工作日也有多日可以做到900套+，跟新政前工作日日均的600～700套形成鮮明對比。

那二手住宅呢？這才是我們關(guān)注的。到這為止，前面這些數(shù)據(jù)都是二手房成交，這里面還包含了商鋪和公寓。這里面，我們需要求個二手住宅和二手房的比例。

通過近1年的數(shù)據(jù)觀察，你會發(fā)現(xiàn)，每月二手住宅/二手房有個特定比例，大概在91%。

于是可以推算出，2.44萬套二手房也就意味著10月二手住宅成交會在2.22萬套左右，這個數(shù)字最后的波動不會低于千位。

所以10月上2萬套，穩(wěn)的。

往往到這，我會展開說說這2.22萬套的成交特點。十月的二手房成交也確實不同于以往新政那種“剛需的勝利”型成交走勢，即剛改和改善的成交占比出現(xiàn)走高，同時外環(huán)內(nèi)的成交變化也比外環(huán)外的成交變化大。

但在這個10月的二手房成交中，有件事可能來得比上面這些更重要。

二

就是如何看待10月的2.22萬套。

很多人會告訴你枯榮線的概念，1.5萬套就ok，2萬套就很好，其實并不是這么看的。

不管是1.5萬還是2萬，都只是針對沒有任何政策干預(yù)的自然需求滾動市場的參考標準。像10月的2.26萬套應(yīng)該從兩個維度來對比。

首先，今年6月二手市場就是很好的參考對象，5·27跟9·29新政可以看作上半年和下半年的樓市殺手锏政策，從量級到市場背景都能很好地匹配。

但在pk前，9·29的數(shù)據(jù)需要做技術(shù)調(diào)整，因為10月前7天的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)受假期影響比較明顯，直接對比的意義不大。

其實可以用鏈家轉(zhuǎn)定單數(shù)據(jù)去做同維度對比，這大概是目前市面唯一即時又精準的二手住宅成交數(shù)據(jù)。

由此可以看到，兩個新政首月的波峰成交套數(shù)、波峰后三周成交套數(shù)不分伯仲。

10月的數(shù)據(jù)這么看還挺難得，畢竟政策這東西比的是先發(fā)優(yōu)勢。9·29作為下半年的新政還能跟上半年5·27持平并不容易。

所以從橫向維度看9·29的新政，哪怕是在一輪又一輪的新政后，它依然能有這樣強勁的購買力，也就是說，站在這個深秋本不該出現(xiàn)成交高峰的月份里，10月的二手能量比我們想象的還要高，這才是真正值得看到的地方。

那縱向呢？今年10月數(shù)據(jù)放在往年是怎樣的狀態(tài)？

從2016年算起，只有2016年10月、2020年10月達到2萬套+的狀態(tài)，這樣的數(shù)據(jù)就有點夸張了。

畢竟2016年和2020年都不是簡單年份。2016年，上海開啟新一輪樓市調(diào)控，2020年也是如此。因為這兩個年份都遇到了樓市大年，所以我特別能理解十月破兩萬套帶給所有人的遐想。

但也正因如此，有些話不得不說。

三

冷靜一下，聽我說。

圍繞在我身邊最多的三類人是中介和同行、買房人，我暫且簡單分類為B端和C端吧。

C端的心態(tài)其實是點狀的，每位房東、每位購房者都有自己的需求和想法。但他們其實還有些集體標簽，比如有四成房東其實對新政是敏感的。

這種敏感往往表現(xiàn)為在新政后看好市場，更確切地說，是看漲市場。這點從中介跟他們的議價中就能深刻體會到。

B端則相反，因為經(jīng)歷了比較多樓市大年，看過太多新政來了、樓市漲了的故事。所以他們但凡看到數(shù)據(jù)漲了一段時間后開始不漲了，就開始焦慮失落，覺得市場沒達到預(yù)期。

其實呢，真實的市場是怎樣？恰恰是在兩者折中點，這倒不是為了折中而折中，只是確實有些東西是不帶任何感情色彩地存在于市場規(guī)律里的，這就是二手市場的節(jié)律和周期。

所謂節(jié)律，就是每年三月、四月、九月、十月的成交波峰和其他平谷期的成交。大概形態(tài)就是這樣，如果沒有調(diào)控干預(yù)，這就是符合需求的從出現(xiàn)到兌現(xiàn)的過程：

背后有出行看房的便利或不便利狀況，也有孩子入學(xué)需求的固定節(jié)點。

不少年份在這些月份之外還有別的波峰，那一定是當(dāng)時有新政帶來的新選手入場，這也意味著新政干預(yù)帶來的成交潮過去后，市場始終都要回歸原本節(jié)律。

所謂周期也不是什么地產(chǎn)大周期，就是每次新政后的市場波動。

我們在去年9月1日、12月14日、今年的1月、5月27日都有系統(tǒng)記錄市場波動的發(fā)展，大概就是這樣的波動軌跡：

這是以周為單位統(tǒng)計的鏈家轉(zhuǎn)定單，當(dāng)日成交數(shù)據(jù)+純住宅成交，且近3年鏈家成交市占穩(wěn)定在23%左右，近1年鏈家成交市占穩(wěn)定在25%上下，故可以從這里看到新政后二手市場真實反饋

929滬七條當(dāng)然也不例外。截至10月27日，新政已經(jīng)完整走完四周，依然行走在熟悉的周期里。

9·29的后續(xù)成交走勢以每周平均下降8%的速度遞減，最終會在第6～8周恢復(fù)近1年以來的平均水平（2024年上海鏈家平均每周成交857套）。如果將這個時間放在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，大概要再往后延遲1～2周。

所以市場破兩萬的時候就是市場要漲？市場恢復(fù)平常的時候就是市場變冷？

都不是。兩萬套+的成交是新政效果的立竿見影，后續(xù)沒有兩萬套的時候，其實就是新政刺激周期結(jié)束，市場恢復(fù)了正常節(jié)律。

市場也會在11月中旬恢復(fù)正常，接著進入往年的年底淡季。

所以2.22萬套不是要飆漲了，后續(xù)沒有2萬套也不是樓市要跌了，就這么簡單。

四

十月的二手房分析結(jié)束后，我突然意識到，今年只剩兩個月了。

2024年不知不覺已經(jīng)進入11月，回看今年的二手市場要說不感慨是假的，隨著和二手市場越來越多的接觸，我也越來越多地認識到市場的復(fù)雜和單純。

月均1.5萬套上下的二手交易市場，以套均300萬元計算，也是450億元的交易市場，這是無比龐大且流動性極強的交易市場，市場背后流動的是上海剛需和改善一戶戶購房家庭的真實需求。

需求的規(guī)模以及流動選擇似乎是門永遠無法量化的復(fù)雜動線，但同時，需求和市場之間的關(guān)系又其實單純到只需歸納一點：無論是1.5萬套還是2萬套，二手房市場最終反映的其實是市場需求和信心博弈的結(jié)果。

這點是新政杠桿之外的東西，也是市場最真實的運作邏輯。

好了，十月二手告一段落，期待下2024年全年二手數(shù)據(jù)。

本文來自微信公眾號：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗