一、換物業時間人力成本太高

時間成本高，換物業整個流程走完起碼得一年半載。

人力成本高，身心疲憊。燒腦的業主大會最少要開2次，業委會會議、各方溝通會至少要開十幾次。牽扯精力多，整個過程各種扯皮以及各種有形無形的障礙足以讓參與者扒一層皮。

換一次物業，金錢之外的成本絕對比離婚并再婚成本高太多。也正因為換物業成本高，無論老物業還是新物業，時間久了都會成老油條，各種擺爛。

二、沒有最優的物業，理想中的物業是不存在的

1. 物業服務是一種公共服務，具有公共屬性。

小區少則幾千人多則上萬人，每個人經濟條件不同、秉性不同、對事物的認知不同，千人千面千需求，而一致化的物業服務想讓每個人都滿意是不現實的。公共服務應滿足絕大多數人需求，同時還要托底考慮少部分困難人群的需求，而不是一味滿足一部分人的高要求。

2. 小區破敗是歷史的必然，小區之間唯一的區別只是速率不同而已。

大門、道路、外墻、圍墻、消防設施、監控設施……所有這些每天都走在破敗的路上，這是自然規律無法抗拒。人無論怎樣鍛煉，無論如何粉飾，衰老是永恒的，程度不同罷了。好的物業管理最多只是把破敗的斜率變緩一些，僅此而已。

3.  物業企業是追求盈利的。

酬金制下物業企業賺取固定或者比例計提的酬金。包干制下物業企業賺取比酬金制更豐厚的利潤，自負盈虧只是場面話，是虛幻不存在的。物業外包的第三方企業也是以盈利為第一要務。在企業層面，減編制、吃空餉、抽屜合同、陰陽合同、應計入甲方收入計入乙方等現象比比皆是。

4. 員工是自利的。

對員工而言這只是一份謀生的工作而已，從項目經理到最基層員工，再到外包員工，都有自己的小九九。有權利就尋租，有空間就利用，有項目就吃回扣，吃拿卡要現象司空見慣，要么謀利要么謀人脈謀資源。

5. 物業是勞動密集型行業，人員整體素質偏低。

一個項目團隊，從項目經理到基層保潔，受過高等教育的沒幾個，而且人員年齡整體偏大。無論是日常的管理能力，還是個人的工作能力，都不宜期望太高，都不宜用我們習以為常的工作方式和方法生硬地要求他們。

6. 好的物業服務對一線員工要求其實挺高，這與行業人力現狀明顯錯位。

物業服務需要注重細節、考慮問題需要周全，但物業行業卻寡有具備這一素質的一線人才。物業服務其實沒有什么大事，都是小事，而且是不起眼的小事，但它卻要接受幾千雙眼睛的審視，因此細節決定了服務質量的高度。從物業公告內容草擬、報表的統計匯總，到每個巡更點的設置，再到物業每一個小工程項目對其它方面的延展性可能影響，都需要注重細節、考慮周全。

比如路面開挖一條小溝用于埋一根弱電管，大多數物業肯定只會埋一根，但也許有的物業會多埋一根，他考慮的是破壞一次路面不容易，在增加成本幾乎為零的情況下多埋一根也許以后用得著。再比如，某小區把路燈一次性全部換成太陽能，表面上看可以節約能源，卻未考慮上海陰雨多，尤其是冬天陽光弱的現實，如果小區樹木茂密或者背陽，路燈就只能微光甚至無光了。這個小區在花了大價錢換了太陽能路燈后，最后不得不再額外增加很多傳統照明。

7. 物業服務事無巨細，面面俱到、盡善盡美既做不到也不現實。

物業服務雖無大事，但小事卻多如牛毛，想要做好的話，24小時撲上去恐怕都不夠。因為小事太多，即使人工投入數量幾何級上升也難有完美的效果。比如電梯保潔，一天一次夠不夠？也許上午剛做了保潔，下午某業主倒垃圾就弄臟了電梯，之后的業主看到的就是臟電梯。那保潔一天兩次？三次？目前最高標準的循環保潔，真正能做到一天幾次呢？也許最完美的是每個電梯配個保潔，而且保潔24小時待在電梯里。可是，這現實嗎？

理想中的完美物業服務是不存在的，每個小區的物業服務都有瑕疵，都有不如意的地方。是否換物業以及換哪家物業，不能追求完美，只能追求最適合。

三、換物業，坑多套路深

套路一：大幅提高物業費，增加業主負擔。

浦東**都市花園小區體量超大，住宅2783戶，面積29.39萬㎡，戶均105.61㎡，包干制，緊鄰內環，地理位置優越，是物業眼中的香餑餑。2017年1月知名的**物業改朝換代正式入駐，同時物業費標準大幅上漲，主流的高層電梯住宅物業費標準由1.55元上調到2.50元。換物業的代價就是全體業主繳納的物業費提高61.29%，每年多交338萬，戶均增1179元。

浦東**花城小區，住宅1345戶、18.97萬㎡大住宅區，2021年1月**物業入駐，主流的電梯住宅物業費標準由2.07元上調到3.15元，漲幅52.17%。全體業主每年多交254萬，戶均增1889元。

浦東張江**豪園小區，住宅1622戶、18.4萬㎡大住宅區，今年9月**物業入駐，主流的電梯住宅物業費標準由1.7元上調到3.4元，直接翻倍。全體業主每年多交379萬，戶均增2336元。

套路二：大量使用維修資金，掏空房屋養老錢。

**都市花園，1月新物業入駐，6月即提出動用大量維修資金方案，12月業主大會通過近800萬維修資金使用方案，其中監控改造300萬、消防改造420萬。動用金額占維修資金余額近20%。

**花城小區，1月新物業入駐，6月業主大會即通過800多萬維修資金使用方案，其中消防改造487萬、門禁監控改造300萬。動用金額占維修資金余額近39%。

套路三：數年后服務質量下滑，提高資金要求。

換物業數年后，維修資金已被大量使用，高附加值工程項目逐漸減少，小區油水越來越少不再誘人，物業服務質量也逐級下滑，并以各種理由提高資金要求。

**都市花園，2017年1月換物業，年底業委會提出向物業總部高層書面反映物業服務問題，包括物業嚴重缺乏乙方意識、現場配置人員的服務/工作水平不夠、物業系統的工程/材料采購價高于市場價等。第2年8月新物業入駐不到2年即向業委會發函稱物業費收支嚴重不平衡（2017年虧244萬、2018年預虧170萬），理由是國家最低工資標準剛性上調，并提出上調物業費標準0.3元、上調公共收益分成比例。年底的業主大會批準公共收益物業分成比例由25%上調到40%。

東山的老虎吃人，西山的老虎也吃人。

四、換物業的幾點思考

1. 物業服務最終還是要靠業主的監督。

物業服務最首要、最核心、最關鍵的依靠，是有效的、有力量的監督，尤其是業委會的監督，這也是業委會制度設計的本意。物業公司本就逐利、物業人員本就自利、行業整體素質本就不高，沒有好的監督機制并扎扎實實地落實監督，再牛的物業公司、再優秀的物業團隊都是靠不住的。如果業委會、業主不想花時間、花精力去監督，指望著花大價錢就一定能買到好服務，對物業放任自流，結果一定是水中撈月。

物業服務其次要靠物業團隊，尤其是項目經理。雖然不同的物業公司有不同的企業制度、企業文化，但落到實處還是要靠人，尤其是物業這個幾乎沒有技術含量、工作內容幾乎沒有差異的勞動密集型行業。項目經理如何配合業委會工作、如何落實公司制度、如何管理團隊、執行力如何都直接決定了物業服務質量。

物業服務當然也要靠物業公司，但其重要性遠遠不如有力的業主監督，靠人永遠不如靠己。

2. 物業費上調幅度應適度。

物業管理是一種公共管理，很多重大問題涉及幾千人小區中每一個人的根本利益，不宜機械照搬少數服從多數原則，在重大問題上應考慮和體量小部分人情況，給他們一個出口。物業費對小區里每個家庭來說都是剛性支出，而且是無法自我調節的剛性。水電煤單價漲了，可以節電節水，但物業費每月都必須按固定金額交，沒有討價還價的余地。因此在討論上調物業費時，不僅僅要考慮51%業主需求，還要考慮49%甚至10%業主的實際情況，盡可能降低對并不十分寬裕家庭的影響。

上調物業費宜緩不宜急，幅度應適度，宜小不宜大。

換物業時為了彌補新物業收支缺口，可以考慮適當提高停車收費標準，畢竟停車費不如物業費那么剛性，而且屬公共收益，有利于業委會掌握財務主導權。

3. 酬金制比包干制先進。

有些人認為酬金制下物業旱澇保收，沒有積極性。其實物業企業不是救世主，更不會虧錢干活，在包干制下物業企業一定會盡其所能壓縮各種開支，桌面下的真實利潤不會少于酬金制下的酬金，這也是知名物業拒絕酬金制的原因。

有些人認為包干制下業委會管的少，付出精力少。其實包干制相較酬金制，對業委會而言只是少了對物業費收支的財務監督這一個環節而已，從物業服務內容監督到公共收益收支及使用監督，再到維修資金使用及監督，業委會的付出樣樣都不少。

反觀包干制，因為不能對物業費收支監督，業委會無法掌握財務主動權，進而不能主導項目經理人事權。既無財權又無人權的業委會必然最終喪失監督的主動權和威懾力，在換物業初期物業服務質量大幅改善后，物業服務質量勢必進入長期下降通道。

物業費收支其實是流水賬，并不是高深莫測的財務賬，流水賬的監督也不需要專業的財務技能，普通業主完全可以看懂。

有些人認為包干制下業主交了物業費，其他就不用花錢了。其實該花的錢一分錢都不會少，大到刷外墻、大修電梯，小到綠化補種，凡是要更新的、要更換的，物業都會跟你掰著手指頭斤斤計較。

酬金制下的業委會可以也應該將財務權、項目經理人事權牢牢掌握在手里，通過資金審批權、項目經理完全任免權對物業服務內容進行有效、有力地監督。只有在酬金制下，業委會才真正回歸本源，酬金制比包干制先進很多。

4. 換物業前應充分揭示優缺點。

有些業委會在是否續聘物業的業主大會表決前，對換物業的優點或明或暗地廣泛宣傳，但卻對換物業后可能遇到的物業費大幅上調、公共收益分成比例提高、維修資金大量使用等缺點避而不談。一旦業主大會決定不續聘，而目標物業公司物業費標準卻遠超業主預期，換物業進程就陷入騎虎難下的尷尬境地。因此如果業委會有意換物業，應該在業主大會前充分揭示換物業的優缺點，給予業主充分的知情權和選擇權。

5. 使用維修資金要適度，保持維修資金可持續增長。

維修資金是小區的養老錢，上海早期的商品房在2000年前后，距今20年來，即使只按70年產權算，這批“老”商品房至少還要“活”近50年。房子跟人一樣，年齡越大，毛病越多，尤其是大修項目會越來越多，寅吃卯糧的最終結果是在某個時間點維修資金枯竭后，小區衰敗會突然加速。

以電梯為例，電梯涉及重大安全、重大生活便利，且其使用壽命15年左右。**花城小區2008年交付，共56部19層電梯，2021年6月維修資金余額約2187萬（含非電梯的底層及別墅住宅維修資金），并擬動用維修資金實施消防、門禁等改造852萬。靜態看，實施改造后維修資金余額1300多萬。

6年后也就是小區滿20年時電梯已超期服役進入大面積更換期，而更換電梯56部需要1400萬（參照**都市花園去年底更換一部電梯費用約25萬）。維修資金余額不夠電梯更換費用，而法律規定維修資金使用后的余額不能低于原始金額的30%，可以想象那時該小區將是一番什么場景。

維修資金不足雖說可由業主補繳，但難度很大。假如一幢樓有30戶，每戶交房時初始維修資金100元，不管后來如何增值，當任何一戶維修資金余額低于30元時，該幢樓都不能分攤使用維修資金，并且每戶都要補繳至50元以上。補繳比登天還難，30戶總歸有幾戶不住小區，數次催繳依然不繳的大有人在。雖可打官司，但時間和精力成本太高。即使三請四催后只剩1戶沒有補繳，29戶已補繳到位，但維修資金依然無法使用，因為維修資金要從每戶分攤使用，一戶低于30%下限，其他戶再多錢也沒法用。

維修資金最可靠、最有效的增值方式就是公共收益補充。為了長治久安，想方設法擴大公共收益收入是業委會非常重要的工作。公共收益由物業記賬，無論包干制還是酬金制，對公共收益的有效監督都不可或缺，業委會多盡一份力，小區就多一份安寧。

使用維修資金不僅要著眼當下，還要看長遠。遇到大額維修資金需求時，要評估未來能實際補充到維修資金里的公共收益情況，并充分扣減常規使用額度，尋找大額支出的平衡點，目標是保持維修資金健康，不出現大幅斷崖式下降，盡力推后補繳時間點。

6. 小區要搞好，只能換物業？

小區要搞好，不在別人在自己。如果業委會和業主不愿付出時間和精力去監督，時間久了就會發現，換啥物業都枉然。

小區要搞好，必須牢牢抓住財務權和完全的人事權。財務權助力小區省錢、生錢，實現可持續發展。完全的人事權決定項目經理直接任用和罷免，以點帶面提高物業團隊戰斗力。

本文來自微信公眾號：眾蟻社區，作者：陳華軍